Iva e vendita terreni: la Corte Ue delinea i soggetti passivi

Può essere soggetto passivo IVA anche una persona che cede un terreno che fa parte del suo patrimonio personale. Non risulta ostativa la circostanza che il terreno non è stato acquistato ai fini dell'esercizio di un'attività agricola o commerciale. Inoltre, si evidenzia nell'ambito di un'operazione di vendita qualificata come attività economica, può essere soggetto passivo anche la comunione legale costituita dai coniugi comproprietari. A questa conclusione è pervenuta la Corte Ue con la sentenza del 3 aprile 2025 (procedimento C 213/24).

La fattispecie
La domanda di pronuncia pregiudiziale verte sull'interpretazione dell'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva ed è stata presentata nell'ambito di una controversia che oppone un contribuente all'amministrazione finanziaria polacca in relazione all'assoggettamento a Iva di tale persona. Nel caso in esame, il contribuente ed il coniuge sono divenuti proprietari di alcuni lotti di terreno agricolo nell'ambito di un accordo di cessione a titolo gratuito, da parte dei genitori del coniuge, di un'azienda agricola ad un successore. Tali terreni sono entrati nella comunione legale dei coniugi.
Successivamente, la coppia ha deciso di vendere tali lotti e ha concluso a tal fine un contratto di mandato con una società (il mandatario). Il mandatario era incaricato, in particolare, di organizzare il frazionamento della proprietà in lotti più piccoli e di espletare le procedure necessarie per modificare le iscrizioni nel registro fondiario e nel catasto, di modificare la designazione dei lotti nel piano locale di assetto territoriale (da terreni agricoli a terreni edificabili), di dotare la proprietà di reti di pubblica utilità, di pubblicizzare i lotti presso potenziali acquirenti e di preparare i documenti necessari per la conclusione degli atti notarili di vendita agli acquirenti dei lotti. La remunerazione del mandatario corrispondeva alla differenza tra i prezzi di vendita stipulati nel contratto di mandato e i prezzi di vendita effettivi.
I lotti di terreno sono stati venduti tra il 2017 e il 2021.
In particolare, l'Amministrazione finanziaria ritiene che tali vendite costituissero un'attività economica che doveva essere assoggettata ad Iva, considerando che i lotti di terreno, che erano terreni agricoli, erano stati convertiti in terreni edificabili prima della loro vendita e che era stato acquistato un lotto supplementare al fine di creare strade interne e vie di accesso ai diversi lotti creati. La questione è quindi approdata alla competente autorità giurisdizionale, che ha sottoposto al suo pregiudiziale della Corte Ue alcune questioni.

Le valutazioni della Corte Ue: la prima questione
Con la sua prima questione, il giudice "a quo" chiede, in sostanza, se l'articolo 2, paragrafo 1, e l'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva, debbano essere interpretati nel senso che può essere considerata soggetto passivo che esercita un'attività economica in modo indipendente una persona che cede un terreno facente inizialmente parte del suo patrimonio personale affidando la preparazione della vendita a un operatore professionale, che effettua, in qualità di mandatario di tale persona, alcune operazioni ai fini di tale vendita.
Con riferimento alla vendita di un terreno edificabile, la Corte ha precisato che costituisce un criterio di valutazione pertinente il fatto che l'interessato abbia intrapreso iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando mezzi simili a quelli impiegati da un produttore, da un commerciante o da un prestatore di servizi, quali la realizzazione di lavori di urbanizzazione nonché l'impiego di mezzi riconosciuti di commercializzazione.
Infatti, tali iniziative non si iscrivono di norma nell'ambito della gestione di un patrimonio personale, e quindi le operazioni che ne derivano non possono essere considerate come il semplice esercizio del diritto di proprietà.
Tali iniziative invece rientrano nell'ambito di un'attività esercitata al fine di ricavarne introiti aventi un carattere di stabilità e che può quindi essere qualificata come economica.
Dunque, dalla domanda di pronuncia pregiudiziale risulta che, nel caso di specie, sono state compiute alcune azioni, che possono essere qualificate come iniziative attive di commercializzazione che mobilitano mezzi simili a quelli di professionisti del settore immobiliare, tra le quali, a titolo esemplificativo, rientrano:
a) il frazionamento della proprietà in lotti più piccoli ed espletamento delle procedure necessarie per modificare le iscrizioni nel registro fondiario e nel catasto
b) la modifica della designazione dei lotti nel piano locale di assetto territoriale (da terreni agricoli a terreni edificabili)
c) l'acquisto di un lotto di terreno supplementare ai fini della creazione di vie interne e di accesso ai singoli lotti.

Inoltre, la Corte osserva che il fatto che il bene materiale sia stato inizialmente acquistato per soddisfare le necessità personali dell'acquirente non risulti ostativo a che il bene sia in seguito utilizzato ai fini di esercitare un'"attività economica" ai sensi dell'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva.
Da ciò deriva che la circostanza per cui il terreno non è stato acquistato ai fini dell'esercizio di un'attività agricola o commerciale non esclude la qualificazione della vendita di tale terreno come esercizio di un'attività economica.
I giudici unionali osservano che, per accertare l'indipendenza dell'esercizio di un'attività economica, occorre verificare se la persona interessata svolga le sue attività in nome proprio, per proprio conto e sotto la propria responsabilità, nonché se assuma il rischio economico legato all'esercizio di tali attività.
Dal contratto di mandato concluso, risulta che l'attività del mandatario si limita a svolgere i compiti in nome e per conto dei suoi mandanti, che restano i proprietari venditori del terreno in tutti gli atti di vendita ad esso relativi.
Come risulta altresì dal contratto, la remunerazione delle attività del mandatario, anche per coprire le spese sostenute presso terzi per lo svolgimento dei compiti necessari alla realizzazione di dette attività, dipende dal prezzo ottenuto per la vendita che egli avrà negoziato da solo. Il suo importo, infatti, è stato fissato nella differenza tra il prezzo di vendita effettivo di ciascun lotto e quello stabilito in detto contratto.
Da ciò deriva che il mandatario si assume il rischio economico connesso al mandato e all'espletamento delle iniziative di commercializzazione dei lotti previste da tale mandato.
Così facendo, tale modalità di remunerazione riduce il rischio economico gravante sui mandanti.
Tuttavia, il rischio economico finale, che si concretizzerebbe nella mancata vendita, a causa della mancata esecuzione del contratto di mandato o dell'assenza di un acquirente disposto ad acquistare i lotti del terreno, grava sui soli mandanti, salvo che tale contratto contenga clausole contrarie.
Tutto ciò premesso, i giudici della Corte Ue ritengono che l'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva deve essere interpretato nel senso che può essere considerata soggetto passivo dell'Iva che esercita un'attività economica in modo indipendente una persona che cede un terreno facente inizialmente parte del suo patrimonio personale affidando la preparazione della vendita a un operatore professionale, che effettua, in qualità di mandatario di tale persona, iniziative attive di commercializzazione fondiaria mobilitando, ai fini di tale vendita, mezzi simili a quelli impiegati da un produttore, da un commerciante o da un prestatore di servizi ai sensi di tale disposizione.

La seconda questione
Con la sua seconda questione, il giudice "a quo" chiede, in sostanza, se l'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva debba essere interpretato nel senso che, nell'ambito di un'operazione di vendita qualificata come attività economica ai sensi della direttiva Iva, debba essere considerato soggetto passivo che esercita un'attività economica in modo indipendente ciascuno dei coniugi comproprietari, considerati separatamente, oppure la comunione legale costituita dai coniugi comproprietari.
Al fine di determinare chi debba essere considerato "soggetto passivo" ai fini dell'Iva, occorre verificare chi abbia esercitato in modo indipendente l'attività economica.
Infatti, il criterio dell'indipendenza riguarda la questione del collegamento dell'operazione in questione ad una determinata persona o entità, al contempo garantendo, inoltre, che tale persona o entità possa esercitare il suo eventuale diritto a detrazione in modo giuridicamente sicuro.
Al riguardo, occorre verificare se la persona o l'entità interessata svolga un'attività economica in nome proprio, per proprio conto e sotto la propria responsabilità, nonché se essa assuma il rischio economico legato all'esercizio di tali attività.
Il giudice "a quo" ritiene che, al fine di determinare chi sia soggetto passivo, vale a dire ciascuno dei coniugi oppure la comunione legale che essi formano e alla quale appartengono i terreni, occorre prendere in considerazione le disposizioni della legge relativa al codice della famiglia e della tutela.
Sulla base della costante giurisprudenza unionale, tenuto conto della finalità della direttiva Iva, che intende determinare in modo uniforme e secondo norme dell'Unione la base imponibile dell'Iva, la qualità di soggetto passivo deve essere interpretata in modo uniforme in tutti gli Stati membri ed essere valutata esclusivamente sulla base dei criteri enunciati all'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva.
Tuttavia, la valutazione delle disposizioni di diritto nazionale può essere utile per determinare se i criteri che consentono di ritenere che un'attività economica sia stata esercitata in modo indipendente siano soddisfatti.
La Corte osserva che il solo fatto che il bene faccia parte della comunione legale e sia in comproprietà dei coniugi non osta all'assoggettamento distinto dei coniugi, qualora l'attività economica considerata sia esercitata separatamente da uno di essi.
Inoltre, risulta che la prassi nazionale consente di trattare come soggetto passivo indipendente una società di diritto civile priva di personalità giuridica, considerandola debitrice dell'Iva, separatamente da ciascuno dei suoi soci.
La Corte osserva che poiché, in base alle disposizioni del diritto polacco indicate dal giudice del rinvio, la vendita di un bene comune richiede il consenso di ciascuno dei coniugi e non esiste alcuna autorizzazione dell'uno o dell'altro ad agire per la comunione, i due coniugi sembrano aver agito congiuntamente nelle vendite e non sono quindi apparsi, salvo verifica da parte del giudice del rinvio, nei confronti dei terzi (acquirenti e autorità pubbliche) e dell'esterno come agenti ciascuno in modo indipendente, il che costituisce un fattore rilevante al fine di identificare il soggetto passivo.
Inoltre, la Corte osserva che i due coniugi hanno concluso congiuntamente il contratto di mandato con il mandatario e hanno chiesto congiuntamente alle autorità locali di costituire una servitù di passaggio per accedere ai lotti.
Da ultimo, la Corte osserva che spetta al giudice del rinvio verificare se, tenuto conto del regime di responsabilità dei coniugi nell'ambito delle loro attività, sia stata la comunione legale, e non ciascun coniuge individualmente, ad assumersi il rischio economico legato alle vendite di terreni.
Tutto ciò premesso, la Corte UE conclude nel senso che l'articolo 9, paragrafo 1, della direttiva Iva deve essere interpretato nel senso che, nell'ambito di un'operazione di vendita qualificata come attività economica ai sensi di tale direttiva, esso non osta a che sia considerata soggetto passivo che esercita un'attività economica in modo indipendente la comunione legale costituita da coniugi comproprietari, qualora appaia nei confronti dei terzi che tali coniugi abbiano compiuto congiuntamente l'operazione di vendita di terreni appartenenti a tale comunione, costitutiva di un'attività economica, e a che tale comunione si assuma il rischio economico connesso all'esercizio di tale attività.

Fonte Fisco Oggi