Interessi passivi su mutui ipotecari: chiarimenti sulla deducibilità piena

Non è consentita la deduzione integrale degli interessi passivi su mutui garantiti da ipoteca accesi da società immobiliari di gestione per l'acquisto di terreni destinati alla costituzione di diritti di superficie. L'Agenzia delle entrate, con la risposta n. 110 del 16 aprile 2025, precisa che la norma di riferimento (articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007) ne prevede la piena deducibilità, a condizione che gli immobili siano destinati alla locazione e che il finanziamento sia garantito da ipoteca.

Una Srl ha chiesto ai tecnici del Fisco un parere sull'interpretazione dell'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007, riguardo alla deducibilità fiscale degli interessi passivi derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su terreni destinati alla creazione di diritti di superficie (Dds).
La società, parte di un gruppo che acquista terreni per operatori di impianti solari, ha sottoscritto contratti preliminari per l'acquisto di terreni in Italia, dove l'irradiazione solare è favorevole. I finanziamenti per l'acquisto saranno garantiti da ipoteca sui terreni e comporteranno interessi a tassi di mercato.
I diritti di superficie, di solito di durata ventennale, saranno concessi a terzi per installare pannelli fotovoltaici, con un canone periodico in cambio. La società specifica di aver scelto i Dds per garantire una tutela reale agli istituti di credito, che preferiscono questa forma contrattuale rispetto a un contratto di locazione. Infine, la Srl dichiara di redigere il bilancio secondo i principi contabili nazionali e che sarà considerata una società immobiliare di gestione di patrimoni immobiliari, effettuata tramite concessione a terzi di diritti di superficie.
A parere della richiedente, i terreni rientrano nella categoria degli immobili patrimoniali e gli interessi passivi sui finanziamenti garantiti da ipoteca dovrebbero essere integralmente deducibili, in quanto i Dds possono essere considerati equiparabili a contratti di locazione.

L'Amministrazione, come anticipato, non concorda con la possibilità di dedurre integralmente gli interessi passivi in argomento. La legge e le circolari interpretative, che puntualmente richiama nella risposta in esame, specificano chiaramente che solo gli immobili dati in locazione possono beneficiare della deducibilità prevista dal comma 36 e che non è possibile equiparare i diritti di superficie a contratti di locazione.

Innanzitutto, l'Agenzia delle entrate ricorda che la deducibilità ai fini Ires degli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti dalle società per l'attività d'impresa è disciplinata dall'articolo 96 del Tuir, il quale stabilisce che l'eccedenza degli interessi passivi rispetto agli interessi attivi è deducibile entro certi limiti, calcolati nella misura del 30% del risultato operativo lordo della gestione caratteristica del periodo d'imposta e del periodo precedente. Tuttavia, l'articolo 1, comma 36, della legge n. 244/2007, modificato dall'articolo 4 dal Dlgs n. 147 del 2015, prevede una deroga a questi limiti per gli interessi passivi relativi all'acquisto o costruzione di immobili patrimoniali. La modifica ha previsto che le "società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare" devono avere un attivo patrimoniale composto per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e ricavi da canoni di locazione per almeno due terzi.

Per applicare tale deroga, è necessario che gli interessi siano relativi all'acquisto o costruzione degli immobili e che il mutuo ipotecario riguardi gli stessi immobili concessi in locazione.

Tra i vari documenti di prassi richiamati a motivo della risposta, segnaliamo la circolare n. 37/2009, con la quale l'Agenzia ha ulteriormente chiarito che la disposizione si applica sia agli immobili patrimoniali che a quelli strumentali, purché destinati all'attività locativa.

Tanto detto, l'Agenzia ha concluso che la società non può beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi prevista dal comma 36, poiché non soddisfa il requisito della destinazione alla locazione.